22 мая 2022 года 19:46 | последнее обновление произошло в 19:35 (МСК)
 
 
          18+
 
    

Покупаем квартиру у юридического лица: какие есть подводные камни?

20.01.2022 00:03   экономика бизнес личные деньги


На первичном рынке квартиры продает юридическое лицо — застройщик. На вторичном рынке тоже иногда встречаются квартиры, принадлежащие юридическим лицам. Их собственниками могут быть банки, инвестиционные компании или фонды, занимающиеся перепродажей недвижимости, и организации, ранее купившие жилье для сотрудников.
Покупка квартиры у юрлица совсем не то же самое, что у физического лица — больше рисков.
Квартиру продает банк
Банки, как правило, продают залоговые квартиры, владельцы которых не смогли обслуживать ипотечный кредит.
«Финансовые организации размещают такие квартиры на своих сайтах и на специальных площадках, предусмотренных для проведения аукционов, а также на специализированных сервисах с объявлениями о продаже жилья. В основном продажа происходит на аукционе», — рассказывает доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, генеральный директор юридической компании, к.ю.н. Оксана Васильева.
Покупка квартиры у банка безопаснее, чем у другого юридического лица.
«Никто никого не обманет, так как банки проверяют квартиры на юридические риски перед их выставлением на аукцион. Плюс, стоимость квартиры ниже», — делится эксперт.
Но есть и минусы. Во-первых, перед покупкой на аукционе не всегда возможно осмотреть жилплощадь. Во-вторых, процедура оформления сделки может затянуться. В-третьих, могут возникнуть сложности с приобретением такой недвижимости в ипотеку.
Квартиру продает компания
Первоначальный этап проверки квартиры, которую продает юридическое лицо, ничем не отличается от квартиры, собственником которой является обычный гражданин. Нужно получить выписку из ЕГРН, из которой станет ясно, действительно ли объект недвижимости принадлежит данной организации и есть ли у него обременения, объясняет девелопер, руководитель фонда коллективных инвестиций в объекты недвижимости Руслан Сухий. Также нужно запросить правоустанавливающие документы на объект, справку об отсутствии долгов за оплату коммуналки, выписку из домовой книги и т.д.
А вот второй этап подразумевает проверку самой компании. «Первый шаг в этом направлении — получение актуальной выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Это нужно для понимания, существует ли и не ликвидировано ли юридическое лицо, кто является его генеральным директором», — говорит Сухий.
«В отличие от случаев, когда продавец-физическое лицо, покупатель должен проверить не только объект, но и деятельность юридического лица-продавца за три последних года. Дело в том, что в течение этого времени на проверку также имеет право налоговая инспекция. В случае выявления нарушений, связанных со сделками с недвижимостью, она может их оспорить, вашу в том числе», — подчеркивает практикующий юрист Татьяна Петренко.
В процессе проверки компании на правомерность продажи следует обратить внимание на два момента.
Первый — документы и регламенты организации по продаже недвижимости. Ведь покупка квартиры у организации — это приобретение части ее активов.
«Покупатель должен разобраться, на основании чего может происходить передача актива, кто принимает решение, какие документы в таком случае должны быть предоставлены. В одних организациях, например, это регламентировано уставом, в других требуется согласие основных акционеров. Необходимо все это выяснить и получить подтверждающие документы», — подчеркивает Сухий.
Второй момент — крайне важно разобраться в наличии законных прав на проведение сделки от лица организации того человека, который будет подписывать договор купли-продажи. «Есть ли все документы, подтверждающие возможность отчуждения квартиры юридическим лицом или его представителем (действующая доверенность подписанта, согласие всех учредителей на продажу квартиры или решения собрания). В этом случае могут возникнуть претензии со стороны учредителей юридического лица», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости, эксперт в сфере недвижимости МГО «Опора России», глава комитета по законодательству в сфере недвижимости Гильдии риелторов Москвы Марсель Ахметшин.
Еще один важный момент — форма взаиморасчетов. При расчете за квартиру, покупаемую у юридического лица, правильно использовать только безналичную форму с использованием аккредитива, подсказывает Ахметшин.
Потенциальный банкрот
Кроме того, следует проверить юридическое лицо на возможные риски ответственности перед третьими лицами. Третьими лицами могут выступать все организации, принимающие участие в хозяйственной деятельности компании — клиенты, поставщики, кредиторы, подрядчики, перед которыми у юрлица может появиться задолженность.
Важно: сделку по покупке квартиры у организации, которая в течение трех лет объявит себя банкротом, могут оспорить в суде. А это риск потерять и жилплощадь, и деньги.
«Если банкротство людей не такое частое явление, то банкротства компаний происходят сплошь и рядом. Поэтому потенциальному покупателю квартиры у юридического лица следует проверить финансовую устойчивость компании. Как минимум необходимо выяснить, не находится ли организация в базе ликвидируемых предприятий, в отношении которых открыты дела о банкротстве. Также следует проверить компанию на наличие открытых судебных производств. Множество судебных дел и исков к компании — очень тревожный звоночек», — указывает Сухий.

aif.ru

 

КОММЕНТАРИИ

 

БИЗНЕС

Каким пенсионерам положена дополнительная выплата 10 тысяч рублей?

22.05.2022 17:23
Пожилые граждане могут получить дополнительные выплаты при одном условии.

Итоговое заявление министров экономик АТЭС не принято

22.05.2022 10:35
Представитель российской делегации заявил, что было согласовано 23 из 24 параграфов документа, которые касались экономической и торговой повестки.

 

Мобильный офис. Заммэра Москвы Ефимов про удобство приложения Investmoscow

22.05.2022 09:17
Investmoscow — это приложение Инвестиционного портала столицы. Оно облегчает ведение бизнеса инвесторам, показывает информацию о доступной недвижимости для аренды и покупки и обеспечивает связь с правительством города через линии прямых обращений.

Аналитик рассказал, что рубль поможет сохранить сбережения

22.05.2022 01:53
При этом, по словам эксперта, при выборе стратегии необходимо учитывать ряд аспектов.

 

Магазины косметики L’Occitane открылись в России под новой вывеской

21.05.2022 22:12
Теперь название французского бренда написано кириллицей — «Л’Окситан».

Власти ЛНР установили новый курс рубля к гривне

21.05.2022 18:55
Согласно курсу, одна украинская гривна равна двум рублям.

 
    1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 

Книга в тему

«Финансы, деньги, кредит (для бак).Учебник»
Абрамова Марина Александровна, Александрова Лариса Станиславовна и др.

 

Партнёры

Другие новости